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民法典首次提到了居住权，物权编第十四章新增“居住权”，确立了居住权制度。增设居住权的意义，凸显房屋的居住属性，主要是保障居住人、尤其是老年人等弱势群体有房可住，保护居住权人的居住权益，满足特定人群的居住需求。

居住权的首次亮相，对于房产居住理念、交易等系列房产活动起到了较大的波澜。什么是居住权？居住权如何设置？具体带来了哪些影响？本文拟探讨之。

一、什么是居住权？居住权来源于何处？

居住权，顾名思义是一种居住的权利。房屋所有权是完整的对房屋全面支配的权利，包括占有、使用、收益与处分权利。民法典将房屋的居住功能从所有权中分离出来，单独赋予了居住权的存在。居住权与租赁权区别，居住权是一种用益物权，具有独立性。

《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权不是所有权人所拥有的权利，而是一种用益物权，也就是对他人所有的住宅享有占有、使用的权利。居住权人的居住权利来源于合同约定，目的在于满足生活居住的需要。根据《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。“居住权来源除了合同约定，还可以通过遗嘱设定的方式。

二、居住权的合同有哪些内容组成？时间多长？

《民法典》第三百六十七条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。

根据上述规定，居住权设置具有形式要件的要求，即采用书面形式订立居住权合同，在合同中对于居住的位置、条件、要求与居住期限，都必须有明确的规定。通过遗嘱设定居住权也必须明确载明以上内容。

对于居住权的时间长短，是否有限制？法律并未作出限制规定，3年、5年、10年，甚至更长终身也可以，取决于当事人的合同约定。

三、如何设立居住权？居住权如何消灭？

设立居住权，根据《民法典》第三百六十八条规定，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权以登记为要件，登记后才能正式设立。只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才是合法成立。

关于居住权消灭，根据《民法典》第三百七十条规定，从居住权期限届满或者居住权人死亡消灭时，居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

四、居住权属性是有偿还是无偿？

居住权无偿设立，根据《民法典》第三百六十八条规定，除非当事人另有约定有偿设立的除外。居住权具有无偿性，一般情况下没有特别约定，居住权人都可以长期无偿居住、使用房屋。

根据《民法典》第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权人具有专属性，只能权利人自己享有居住权利，不得转让。

居住权来了，实务中以下方面值得注意：

1. 居住权在家庭财产分割、老人遗产提前处置等方面，可以合理安排房屋所有权与居住权益发挥作用，但必须到登记机构办理登记手续，居住权作为物权，也是以登记公示为原则。

2. 以房养老模式下，老年人将房子抵押给金融机构获得养老金，可以通过设置居住权，防止不良金融机构骗取房产，保护老年人的基本权益。

3. 房产买卖、交易中，买方除了关注租赁、抵押、共有、司法查封等情况外，还需要了解房屋是否设置过居住权，居住权的存在会导致买方所有权的完整实现。

4. 债务人提供抵押房产进行担保，债权人需要调查一下是否存在居住权，居住权会让房产实际价值下跌，届时影响抵押权的处置与实现。

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